*Por Tereza Borba
Com o adensamento populacional das cidades, associado ao escasso investimento público na produção de moradia e na regularização fundiária ao longo de décadas, são cada vez mais frequentes as tipologias habitacionais da laje e do condomínio urbano simples. Esse último, as vezes chamado de puxadinho, representa a iniciativa da família de construir, no mesmo lote, uma casa ao lado da já existente ou nos fundos, para acomodar a família que vai crescendo, ou como meio de subsistência, com a sua locação. A laje é mais visível, tendo em vista a verticalização das construções. Ambas são alternativas que restam para clamor das famílias inseridas nos números que representam o déficit habitacional, crescente a cada censo do IBGE.
Estas tipologias passaram a ser reconhecidas por lei, tendo sido o direito de laje inserido no elenco dos direitos reais, a exemplo da propriedade, no Código de Direito Civil. O objetivo é tutelar a realidade não abrangida por lei anteriormente.
A lei que regulamenta a regularização fundiária (lei nº 13.465/17) modificou a forma de parcelamento do solo, estabelecendo novas normas e procedimentos para, entre outras situações, regularizar tais tipologias, possibilitando a abertura de matrícula individualizada para cada imóvel, titulando as famílias ocupantes, perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária do imóvel objeto da regularização.
Assim, essas situações existentes e consolidadas, que antes figuravam como um problema para a dita “cidade formal”, aquela regida pelas leis que estabelecem as regras de uso e ocupação do solo e os parâmetros urbanísticos para construir e regularizar os imóveis, podem agora ocasionar mais uma modalidade de licenciamento urbanístico na esfera dos órgãos municipais.
Para tanto, a municipalidade precisa se preparar para atender essa grande demanda, prevendo um espaço na sua estrutura organizacional e, sobretudo, instalar capacidade técnica e operacional para proceder à análise e ao licenciamento. Com isso, será possível cumprir os requisitos para individualizar a matrícula e obter o registro no âmbito do cartório de imóveis.
A abrangência dos instrumentos do direito de laje e do condomínio urbano simples não é específica da regularização fundiária, dessa forma, os imóveis já regularizados, que dispõem de matrícula na serventia registral, podem ser objeto de instituição dos instrumentos jurídicos citados, sendo passível de abertura de matrícula para cada unidade autônoma criada e realizada averbação do fato na matrícula existente.
Nos casos das ocupações espontâneas e consolidadas, com maior concentração das situações aplicáveis à instituição da laje e do condomínio urbanos simples, é recomendável e mais ágil regularizar de uma única vez. Para isso, município deve delimitar a poligonal da área e instituir procedimento administrativo de REURB-S (regularização fundiária urbana de interesse social, aplicável às áreas ocupadas predominantemente por população de baixa renda) ou REURB-E (regularização fundiária urbana de interesse específico, aplicável aos casos da população não qualificada como baixa renda).
Para o desencadeamento da REURB e o cumprimento das etapas estabelecidas pela lei nº 13.465/17, até a regularização plena, os Municípios precisam constituir uma equipe multidisciplinar, tendo em vista o próprio conceito contido na lei, a saber, a regularização fundiária consiste num conjunto de medidas sociais, jurídicas, urbanísticas e ambientais destinadas à incorporação desses imóveis ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Com seus imóveis regularizados, as famílias passam a ter segurança jurídica, a garantia de direitos sucessórios e, querendo, podem ofertar garantias para acessar crédito perante os bancos públicos e privados para reformar suas casas ou criar seu próprio empreendimento.
Tereza Borba é Advogada, especialista em regularização fundiária.
