Valorização imobiliária e novos investimentos sinalizam a retomada do interesse pelos bairros do Recife, de Santo Antônio, de São José e da Boa Vista. Expectativa da Prefeitura é chegar aos 500 anos da capital com um crescimento de 30% da população que mora no Centro.

Por Assíria Florêncio

As mudanças nos bairros do Recife, de Santo Antônio, de São José e da Boa Vista já têm influenciado o dinamismo imobiliário do Centro da capital pernambucana. Segundo o Índice de Velocidade de Vendas (IVV), produzido pela BCB Inteligência em parceria com a Federação das Indústrias do Estado de Pernambuco (Fiepe), 184 unidades residenciais foram comercializadas em São José, em agosto, com preço médio de R$ 19,2 mil por metro quadrado, um dos mais elevados da capital. Em meio à retomada do interesse pela região, a Prefeitura do Recife estabeleceu a meta de aumentar em 30% a população do Centro até 2037, quando a cidade completará 500 anos.

Outro levantamento que evidencia o aquecimento na região, realizado pela Loft, apontou que o bairro também lidera os preços de locação de imóveis de até 50 m², com aluguel médio de R$ 4,3 mil e valor de R$ 122,13 por metro quadrado. A tendência não é surpresa para o especialista em inteligência de mercado Bruno Cantalupo.

“Geralmente, o desenvolvimento imobiliário acontece da seguinte forma: o incorporador faz a infraestrutura e, a partir dela, vão chegando os investimentos. No Centro, não; essa estrutura já existe. Eu enxergo um potencial enorme para moradia, seja para Habitação de Interesse Social, seja para investimento em short stay (aluguel de curta duração)”, explica Bruno.

CENTRO DO RECIFE NO CENTRO DAS ATENÇÕES

Após décadas de esvaziamento, degradação, insegurança e perda de moradores, o Centro do Recife voltou ao centro das atenções. Esse hiato ajuda a explicar por que não existe uma “receita pronta para reabilitar a área”, afirma a chefe do Gabinete do Centro do Recife, Ana Paula Vilaça.

Segundo ela, a recuperação depende do avanço simultâneo da moradia e da oferta de serviços. “Não faz sentido escolher entre um e outro. A Prefeitura tem feito a sua parte nas duas frentes. Na moradia, atua de duas formas. A primeira é estimular o mercado, com incentivos fiscais e urbanísticos que priorizam o uso residencial. Hoje, 59 imóveis têm os benefícios da Lei do Recentro, somando mais de 200 mil m² de área construída em reabilitação. A segunda é produzir habitação de interesse social diretamente: são mais de 800 unidades entregues na área central desde 2021, além das que virão com a PPP Morar no Centro”, explica.

Vilaça detalha que, desde 2021, o Centro atraiu mais de R$ 600 milhões em investimentos privados, com os hotéis Novotel e Motto by Hilton, além do residencial Moinho Recife, inaugurado neste ano, com 256 apartamentos. Estão previstos mais 12 empreendimentos residenciais privados, a maioria pelo Minha Casa Minha Vida.

“Cada novo morador aumenta a demanda que viabiliza padarias, farmácias, mercados e escolas. É assim que o Centro volta a ser um lugar para morar, e não só um lugar de passagem”, complementa a secretária.

INVESTIDORES ENTRE A CRUZ E A ESPADA: ENTRAVES VERSUS INCENTIVOS

A transformação, no entanto, depende de superar obstáculos que vão da regularização de imóveis históricos à segurança nas ruas e à oferta de serviços para os futuros moradores. Os incentivos para investimento na região são muitos, explica o especialista em Direito Imobiliário da Urbano Vitalino Advogados, Thiago Bezerra.

Entre eles estão a isenção do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para efetuar a primeira transferência, a isenção do IPTU por até 10 anos e a redução do Imposto sobre Serviços (ISS) de 5% para 2%.

A série de incentivos fiscais para o desenvolvimento do Centro do Recife é uma forma de compensar as dificuldades dos prédios históricos dos bairros do Recife, de Santo Antônio, de São José e da Boa Vista. Segundo Thiago, os dois principais questionamentos dos incorporadores, construtoras e investidores, que impedem ou dificultam a chegada de novos empreendimentos à região abarcada pelo Recentro, são a legalização dos imóveis e a infraestrutura deles.

“A construção foi averbada em 1940-1950, então, não está adequada para as famílias atuais. “Antigamente, as famílias, os imóveis e as infraestruturas eram diferentes. Hoje em dia, por exemplo, são fundamentais a academia e a área de convivência. Antes, nada disso era exigido para efetuar essa venda” explica o advogado. Segundo Bezerra, a regularização dos imóveis é o principal entrave, especialmente quando há pendências relacionadas a inventários ou processos de usucapião.

Os terrenos de marinha também são um entrave, observa Cantalupo, explicando que eles nem podem ser financiados via Caixa Econômica Federal nem podem fazer parte do Minha Casa Minha Vida. “A maioria é terreno de marinha ou existe algum tipo de foro. Isso prejudica muito o planejamento”, critica. O especialista também aponta a demora na análise de projetos pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), relacionada às limitações de pessoal do órgão.

Ana Paula Vilaça concorda que a questão das áreas pertencentes à União é um dos gargalos estruturais do Centro, já que grande parte dos bairros centrais foi formada por aterros sobre áreas de mangue e de maré. Por isso, “uma parte importante dos imóveis está em terrenos de marinha e acrescidos”, que pertencem à União. “Na prática, isso significa custos e insegurança para quem quer investir”, admite.

“A solução definitiva depende da legislação federal e, portanto, da União e do Congresso. Mas há caminhos que estamos trilhando neste momento em cooperação com a Superintendência do Patrimônio da União (SPU). A intenção é mapear a situação dominial dos imóveis do perímetro do Recentro, priorizar a regularização dos que têm projeto de reabilitação e dar mais rapidez às certidões e transferências”, completa a arquiteta.

DO INVESTIMENTO À RETOMA REAL DO CENTRO DO RECIFE

Mas como transformar os investimentos atuais em uma recuperação urbana duradoura, capaz de beneficiar moradores, comerciantes e frequentadores da região? Para o arquiteto e urbanista Francisco Cunha, o êxito está diretamente ligado a uma estratégia integrada, que tenha a habitação como eixo central, atraia novos moradores, estimule o comércio e os serviços de proximidade e associe o desenvolvimento imobiliário à requalificação do espaço público. A “reforma de calçadas” e de prédios não é suficiente, chama a atenção.

Cunha defende que a recuperação do Centro seja pensada de forma sistêmica, em parceria com o poder público municipal, evitando iniciativas isoladas que não conseguem promover uma transformação efetiva. Para ele, a presença de moradores é fundamental nesse processo. “Quem vai tomar conta do Centro e de sua recuperação urbanística, se não tiver gente morando lá? Os moradores moram 24 horas. O morador não mora oito horas e vai embora para casa. A casa dele é ali. Então, essa é a chave”, explica.

O urbanista também defende a observância e o respeito à vocação de cada uma das quatro regiões que compõem o Centro. Embora compartilhem uma trajetória de decadência, como qualifica Cunha, os bairros apresentam realidades distintas e, por isso, demandam estratégias específicas de recuperação.

O Bairro do Recife, detalha, deixou a vocação portuária e o estigma de ser uma área historicamente ligada à prostituição, e encontrou, com o Porto Digital, uma âncora de desenvolvimento no setor de tecnologia. O novo momento impulsionou a instalação de empresas e a recuperação de imóveis da região, além de um setor de serviços relacionados aos trabalhadores da localidade. Com a praça do Marco Zero, o bairro tornou-se também um centro de atração cultural.

São José, por outro lado, ainda preserva uma dinâmica comercial, enquanto a Boa Vista apresenta sinais de retomada em algumas áreas, como no trecho final da avenida principal, onde já existem empreendimentos habitacionais e comerciais. Na avaliação de Cunha, Santo Antônio, marcado pelo esvaziamento e pela perda da antiga centralidade comercial e de serviços, é hoje o bairro mais crítico do grupo.

O desafio, continua ele, é fazer com que essas diferentes dinâmicas se complementem e contribuam para a recuperação do Centro como um todo. A estratégia passa por reconhecer o que cada bairro tem a oferecer e, especialmente em Santo Antônio, estimular a transformação da região em um novo bairro residencial, capaz de atrair moradores e movimentar o comércio e os serviços de proximidade.

Para ele, a chave dessa transformação está no Distrito Guararapes, projeto derivado de um estudo encomendado ao BNDES que propõe recuperar as condições de habitabilidade de Santo Antônio e atrair moradores que trabalham e vivem no Centro.

O estudo sugere que a Prefeitura desaproprie lotes de prédios, que iriam a chamamento público, e a empresa vencedora ficaria obrigada, por um período determinado, a requalificar o entorno urbanístico do bairro. Outros instrumentos incluem o IPTU progressivo para imóveis abandonados e a regra da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, que concede a quem reabilita um metro quadrado no Centro o direito de construir outro em Boa Viagem.

O arquiteto defende ainda programas de financiamento voltados ao servidor público (só a Prefeitura do Recife tem cerca de 45 mil funcionários entre ativos, inativos e terceirizados) e um concurso público de projetos para definir o desenho urbano da área. “A âncora é a habitabilidade”, resume. Para ele, se o bairro virar o novo polo de moradia, “está resolvido o problema do Centro”, porque São José e o Bairro do Recife também se beneficiariam.

AFINAL, QUEM VAI MORAR NO CENTRO?

Mas, com o metro quadrado de São José entre os mais caros da capital, a pergunta sobre quem vai morar no Centro ganha peso. Ana Paula Vilaça reconhece que existe o risco de a recuperação urbana beneficiar apenas a população de alta renda, expulsando quem já mora ou trabalha na região. Segundo ela, o mercado imobiliário produz sobretudo moradia para a classe média. Por isso, a Prefeitura aposta em três caminhos para garantir espaço à população de menor renda.

O primeiro é o Incentivo à Reabilitação do Centro (IRCentro), criado pela nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), que converte obras de retrofit residencial em potencial construtivo para uso em outras áreas da cidade. Quando a obra é de habitação de interesse social, cada metro quadrado em Santo Antônio, São José e Boa Vista gera três de potencial construtivo. O segundo é a produção pública direta, com iniciativas como o Habitacional Papa Francisco, na Comunidade do Pilar.

O terceiro caminho, avalia a chefe do Gabinete do Centro, é o que mais contribui para a permanência da população de menor renda no Centro: a locação social prevista na PPP Morar no Centro, que reserva 637 unidades a esse modelo. O imóvel não entra no mercado, e as famílias comprometem no máximo 25% da renda com o aluguel, enquanto a Prefeitura arca com o restante. Com contrato assinado em julho de 2026, a previsão é que as moradias estejam disponíveis no início de 2029.

A defesa da mistura de perfis, explica Vilaça, se apoia em estudos de urbanistas como do arquiteto e urbanista dinamarquês Jan Gehl e da jornalista e ativista urbana norte-americana Jane Jacobs, segundo os quais uma área degradada só se recupera de forma sustentável quando grupos sociais diferentes convivem no mesmo território. É o urbanismo humanístico.

EM UMA DÉCADA, 500 ANOS DO RECIFE

Em março do ano que vem, começa a contagem regressiva para o 500º aniversário do Recife. Ao longo dos próximos 10 anos, as obras e investimentos devem continuar. Atualmente, de acordo com o Censo 2022, explica Villaça, são pouco mais de 20 mil habitantes no Bairro do Recife, em Santo Antônio, em São José e na Boa Vista. A meta da Prefeitura de aumentar essa população em 30% até 2037 representa cerca de 6 mil novos moradores.

O objetivo pode ser alcançado porque, aponta Cunha, “pela primeira vez desde que o Centro entrou em decadência, tem-se um desenho mais ou menos esboçado do que deve ser feito. Agora a gente consegue ver um futuro desenhado”, avalia o urbanista.

O propósito, finaliza Ana Paula, “é que, até lá, o Centro se consolide como um lugar onde as pessoas não querem só visitar, mas querem morar e viver.”

*Assíria Florêncio é jornalista