Com mercado imobiliário aquecido, cresce o número de contribuintes que precisam declarar lucro com venda de imóveis e evitar problemas com a Receita Federal
Quem vendeu imóvel em 2025 precisa redobrar a atenção na declaração do Imposto de Renda 2026. A Receita Federal já definiu as regras, e erros ou atrasos podem resultar em multas e juros. O ponto central está no chamado ganho de capital, o lucro obtido na venda, que pode gerar tributação com alíquotas entre 15% e 22,5%, dependendo do valor apurado.
Na prática, o cálculo começa pela diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda do imóvel. Apesar de ser um procedimento aparentemente simples, ele exige cuidado para evitar inconsistências. “Nesse caso, o ganho de capital é de R$ 400 mil. sobre esse valor se aplica a alíquota mínima de 15%, o que resultaria em um imposto de R$ 60 mil”, exemplifica o advogado patrimonial e especialista em negócios imobiliários Amadeu Mendonça.
Além disso, o especialista destaca que a base de cálculo pode ser reduzida em algumas situações específicas. “Existem redutores aplicáveis à base de cálculo, principalmente para imóveis adquiridos há mais tempo. Em alguns casos, a redução é significativa”, afirma. Esses mecanismos podem diminuir de forma relevante o valor final do imposto devido.
Quando há isenção do imposto
A legislação também prevê hipóteses de isenção total ou parcial do imposto sobre ganho de capital. Um dos casos ocorre quando o imóvel foi adquirido antes de 1969. Outro cenário bastante comum envolve a venda de um imóvel residencial com reinvestimento do valor na compra de outro bem do mesmo tipo, dentro do prazo de 180 dias.
“Quando o contribuinte vende um imóvel residencial e utiliza todo o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, ele fica isento de 100% do imposto”, explica Amadeu. Nos casos em que o reinvestimento é parcial, a isenção ocorre de forma proporcional. “Apenas os 20% que não foram reinvestidos entram na base de cálculo do imposto. Ou seja, 20% de R$ 400 mil, que dá R$ 80 mil. Sobre esse valor se aplica a alíquota de 15%, gerando um imposto de R$ 12 mil, sem considerar eventual redutor”, detalha.
Segundo o especialista, essa regra permite maior flexibilidade para reorganização financeira das famílias. “Muitas vezes a venda do imóvel acontece para reorganizar as finanças da família. Pode ser para pagar dívidas ou simplesmente para mudar para um imóvel menor. A legislação prevê essa possibilidade de isenção parcial justamente para esses casos”, argumenta.
Mercado imobiliário impulsiona declarações
O aumento da atenção ao tema também acompanha o aquecimento do mercado imobiliário brasileiro. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostram que 2025 foi um ano de recorde, com 426.260 unidades residenciais vendidas, crescimento de 5,4% em relação a 2024. O Valor Geral de Vendas (VGV) alcançou R$ 264,2 bilhões, alta de 3,5% no mesmo período.
Com mais transações, cresce também o número de contribuintes obrigados a declarar operações imobiliárias. “Quem vende um imóvel precisa ficar atento à apuração do ganho de capital e ao recolhimento do imposto, quando devido. Fazer o cálculo correto evita problemas com o Fisco no momento da declaração”, alerta Mendonça.