Com cerca de 30 milhões de imóveis irregulares no país, documentação, dívidas e situação da construção estão entre os principais pontos que devem ser verificados pelo comprador

O mercado imobiliário brasileiro ainda enfrenta um elevado número de imóveis com problemas documentais ou construtivos. Dados históricos do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, de 2019, apontavam cerca de 30 milhões de imóveis irregulares no país, mais de 50% das propriedades brasileiras naquele período. Para o advogado Amadeu Mendonça, especialista em Negócios Imobiliários e sócio fundador do Tizei Mendonça Advogados Associados, o primeiro passo é identificar exatamente qual é a pendência e avaliar as possibilidades e os riscos da regularização. “Primeiro é preciso entender qual é a irregularidade existente, quais são os caminhos para regularização e quais riscos estão envolvidos na aquisição”, afirma.

Contrato e registro

Entre os problemas mais comuns está o chamado contrato de gaveta, quando a negociação é feita por documento particular e não é registrada no Cartório de Imóveis. A ausência do registro deixa o comprador sujeito a problemas relacionados ao antigo proprietário, como penhoras ou falecimento. “Esse tipo de situação deixa o comprador vulnerável caso o antigo dono sofra penhoras ou faleça, pois quem não registra não é dono”, destaca o advogado. Outro caso frequente é a falta de averbação de construções e ampliações, os chamados “puxadinhos”, que pode dificultar o financiamento bancário. Também aparecem entre as pendências os imóveis envolvidos em inventários ainda não formalizados e terrenos de loteamentos clandestinos ou irregulares.

Dívidas também entram na conta

O comprador também deve verificar a existência de débitos relacionados ao imóvel, como IPTU e condomínio. “Existe ainda o risco das dívidas atreladas ao bem, como IPTU e condomínio atrasados. Como esses débitos ‘seguem’ o imóvel, o novo comprador herda o passivo, e a propriedade pode até ir a leilão para quitar a inadimplência”, adverte o advogado. Por isso, a análise da matrícula atualizada é apontada como uma das primeiras providências, já que o documento reúne o histórico da propriedade, além de possíveis restrições judiciais, penhoras e alterações na construção.

Quando o imóvel irregular pode valer a pena

Apesar dos riscos, imóveis com pendências também podem interessar a investidores. O chamado “imóvel estressado”, que apresenta problemas jurídicos, documentais ou operacionais, pode chegar ao mercado com descontos justamente por afastar compradores que dependem de crédito bancário imediato. Antes da aquisição, a recomendação é realizar uma Due Diligence imobiliária, com verificação da documentação do imóvel e da situação jurídica do proprietário. Também devem ser analisadas a regularidade da construção, as aprovações municipais e eventuais pendências ambientais, urbanísticas e tributárias. “Um imóvel pode parecer uma oportunidade pelo preço, mas o comprador precisa entender se o desconto representa apenas o custo e o tempo de regularização ou se está diante de um problema que pode inviabilizar o uso, a venda futura ou até a obtenção de financiamento”, destaca Mendonça.

Desconto precisa considerar custo da regularização

A avaliação do potencial de um imóvel irregular depende, portanto, do conhecimento prévio dos custos, dos riscos e do prazo necessário para solucionar as pendências. Segundo o especialista, um cliente conseguiu um desconto de 40% em relação ao valor de mercado depois que foram considerados os custos de regularização. “Já tivemos um cliente que conseguiu um desconto de 40% em relação ao valor de mercado do bem, já com todos os custos de regularização calculados. Mas esse ganho só foi possível porque entendíamos o risco, sabíamos quanto ia ser gasto e o tempo que levaria para resolver”, reforça o especialista.