Setor cresceu 1,1% em 2024, puxado por alta de 20,9% nas vendas de imóveis novos, enquanto requalificação da BR-232 e retomada da Transnordestina animam expectativas para 2025.
*Por Rafael Dantas
Tijolo por tijolo, a retomada da construção civil está se consolidando em Pernambuco. Em 2024, o setor cresceu 1,1%, puxado principalmente pelo segmento imobiliário que registrou um avanço de 20,9% nas vendas de apartamentos novos, segundo estudo da Brain Inteligência. Para 2025, as expectativas do setor estão voltadas para a retomada de grandes projetos de infraestrutura, em empreendimentos como a requalificação e duplicação da BR-232 e o início dos trabalhos na ferrovia Transnordestina. A demanda reprimida de imóveis por anos de crise econômica e pandemia contribuiu para a aceleração dos lançamentos no ano passado. Porém, um dos fatores que auxiliou nessa retomada foi o fortalecimento do Minha Casa, Minha Vida.
A Caixa Econômica informou que em 2024 foram investidos mais de R$ 3,72 bilhões em financiamentos no âmbito do Programa MCMV em Pernambuco, representando um crescimento de 57,5% em relação a 2023 (R$ 2,36 bilhões) e de 99,8% em relação a 2022 (R$ 1,86 bilhão). Foram mais de 21,4 mil contratos assinados em 2024, frente a 14,9 mil em 2023 e 13,3 mil em 2022. Além do programa federal, em Pernambuco há ainda o Morar Bem PE – Entrada Garantida, que já atendeu 10 mil famílias com subsídios para aquisição da casa própria.
Para 2025, o setor imobiliário tem algumas oportunidades no horizonte mas, também, desafios consideráveis. “O mercado de imóveis para segunda residência e para locação a turistas está efervescente, com muitos negócios acontecendo e muitos empreendimentos sendo lançados. Da mesma forma, os imóveis no padrão do Minha Casa, Minha Vida estão rodando em alta velocidade. O Governo Federal fez uma série de mudanças recentes que favoreceram esse segmento”, avalia Flávio Domingues, consultor na área de negócios imobiliários e de turismo e representante da construtora portuguesa Casais Engenharia.
"O segmento de alto padrão no Recife continua em voo de céu de brigadeiro e, sem dúvidas, a Praia de Carneiros vive um boom enorme. Pernambuco é um destino que gera muito interesse para as empresas pela sua posição estratégica no Nordeste." - Flávio Domingues
As mudanças do Governo Federal são referentes principalmente à ampliação do público alvo do programa. “O mercado do Minha Casa, Minha Vida que atende até o momento famílias com renda de até R$ 8 mil mensais, passará a atender famílias com até R$ 12 mil de renda mensal, na chamada Faixa 4. Incluiremos famílias com renda entre R$ 8 mil e 12 mil no rol daqueles que podem contar com taxas de juros subsidiadas. “O programa que financiava imóveis no valor até R$ 350 mil passará a englobar aqueles entre R$ 350 e R$ 500 mil”, afirmou Roberto Rios, diretor comercial da Construtora Carrilho. Em relação à nova modalidade MCMV Classe Média, a Caixa tem previsão de atender mais de 120 mil famílias em todo o Brasil.
Apostando no bom momento do mercado, a Construtora Carrilho está com empreendimentos à venda em diversas regiões do Grande Recife, com propostas que vão de estúdios compactos a condomínios com ampla área de lazer. O Pátio Solare, na Imbiribeira; o Aurora das Flores, em Paulista; o Pátio Nattú, na Caxangá; o Tivo Studios (Espinheiro) e o Madá Studios (Madalena); além do Paço Decó, na Real da Torre, e o Torres de Olinda, na Avenida Transamazônica. São os projetos que estão no portfólio, focados em perfis variados de públicos.
Com a mudança do Minha Casa, Minha Vida, a expectativa do setor é de impulsionar os lançamentos de imóveis mesmo na capital pernambucana. Com o teto mais restrito do MCMV, a maioria dos imóveis comercializados eram nos outros municípios da região metropolitana. O investimento em bairros menos tradicionais é uma das tendências do programa. A Tenda, por exemplo, tem empreendimentos em bairros do Recife que estavam fora dos portfólios, como Passarinho, Dois Unidos e Vasco da Gama.
Além da transição do programa, a Prefeitura do Recife tem se mobilizado para incentivar o setor imobiliário no Centro. Seja com novas construções e ou com retrofits de prédios ociosos nos bairros centrais da cidade, novos mecanismos de incentivos fiscais criados pelo Recentro devem atrair investimentos de moradia para a região.
LITORAL SUL EM ALTA
Fora dos imóveis mais populares, o destaque do segmento foram os projetos de alto padrão, em especial no Litoral Sul e até no Recife. Após a consolidação de Porto de Galinhas, os destaques ficam para Tamandaré e, mesmo, Sirinhaém com a atração de empreendimentos residenciais e turísticos.
“O segmento de alto padrão no Recife continua em voo de céu de brigadeiro e, sem dúvidas, a Praia de Carneiros vive um boom enorme. Pernambuco é um destino que gera muito interesse para as empresas pela sua posição estratégica no Nordeste. Sirinhaém está se desenvolvendo, com o lançamento de grandes projetos”, afirmou Flávio Domingues. O consultor avalia que Itamaracá, no Litoral Norte, poderá voltar a ser valorizado também com o já anunciado fechamento do presídio na ilha.
Com um lançamento de alto padrão em Maragogi, pela Casais Engenharia, o Maragogi Privilege Residence Apart Hotel, Flávio destaca uma outra oportunidade para Pernambuco. A construção, em andamento, de um aeroporto no balneário alagoano, que é muito próximo no Litoral Sul pernambucano, pode contribuir para aquecer ainda mais o mercado local. Após investir na Praia de Peroba (AL), a empresa portuguesa estuda a chegada também em Pernambuco.
Quem já está na região com robustos lançamentos no mercado de Tamandaré é a Soma Inc, com um conjunto de empreendimentos, como os condomínios Azzul, o Mar do Atlântico, o Paratiisi e outros três projetos. O volume geral de vendas da empresa na região é de R$ 700 milhões, com mais de 45 mil metros quadrados de área construída. Diferente dos modelos compactos dos imóveis em alta na Região Metropolitana do Recife, esses empreendimentos são mistos de apartamentos e amplas residências, à beira-mar, e generosas áreas verdes.
Na praia dos Carneiros, por exemplo, com perfil de alto padrão, o Condomínio Azzul, com 44 mil metros quadrados, reúne 125 unidades habitacionais com forte investimento em paisagismo e itens de lazer. Na praia de Campas, o destaque é o Mar do Atlântico que dispõe desde estúdios mais compactos até apartamentos mais amplos, com o diferencial de ser conectado a um mall com 12 operações.
“Nós planejamos todos os detalhes para que a estrutura atenda aos mais diversos perfis. Seja o investidor que visa a rentabilidade numa área desejada, bem localizada e consolidada, sejam pessoas que buscam praticidade e segurança para a família ou, ainda, aqueles que consideram a oferta de serviço como grande diferencial e fator de escolha”, explica Vitor Paes Barreto, sócio-diretor da Soma Inc. Ele destaca que a empresa tem dado atenção também para o desenvolvimento municipal. “Buscamos soluções que possam proporcionar um ordenamento urbano, por meio de intervenções na cidade como requalificação de calçadas, canteiros, entre outras, e minimizando o adensamento, por meio de empreendimentos mistos, com ofertas de casas e quantidade reduzida de apartamentos”.
A Soma Inc, dos sócios Vitor Paes Barreto e Lourenço Oliveira, lançou em Tamandaré um conjunto de empreendimentos, como os condomínios Azzul, Mar do Atlântico e Paratiisi. O volume geral de vendas da empresa na região é de R$ 700 milhões.
Também na Praia dos Carneiros, a Rio Ave investiu no projeto Auguri Carneiros. O empreendimento, com previsão de entrega em 2026, aposta em casas, duplex e estúdios, com jardins suspensos, piscinas privativas e também na integração com a natureza. A aposta no uso de tecnologias construtivas e na sustentabilidade do empreendimento é outra característica que se tornou forte no setor.
Mesmo no disputado mercado de Porto de Galinhas, a ARA Resorts planeja iniciar a operação do Samoa Villa & Resort, seu segundo hotel em Muro Alto. Com 166 unidades voltadas tanto para segunda residência quanto para quem deseja obter renda com locações de curta temporada, o empreendimento fará parte do Polinésia Villa & Resort e contará com gestão hoteleira da própria rede que se encarregará da administração, manutenção e aluguel dos imóveis. O projeto incluirá mais de 70 itens de lazer, entre eles uma praia artificial exclusiva. Ao todo, o complexo somará 331 quartos, com expectativa de dobrar o faturamento do grupo e gerar 260 empregos na região.
TAXA DE JUROS E OUTROS DESAFIOS
O grande desafio do setor imobiliário em 2025 é o crescimento da taxa de juros no País. Ela dificulta tanto o investimento em novos lançamentos, como na compra dos imóveis pelos consumidores. “O momento é complicado. É necessário crédito para a indústria construir os empreendimentos e para a população financiar. Estamos com uma taxa de juros altíssima, com tendência de chegar a 15%. Encarece o crédito e dificulta a produção”, aponta Cézar Andrade, coordenador do Núcleo de Economia na Fiepe (Federação das Indústrias de Pernambuco).
"O momento é complicado. É necessário crédito para a indústria construir os empreendimentos e para a população financiar. Estamos com uma taxa de juros altíssima, com tendência de chegar a 15%. Encarece o crédito e dificulta a produção." - Cézar Andrade
Nesta semana, o Copom elevou a taxa Selic para 14,75%, um aumento de 0,5%. O índice é o maior em quase 20 anos. A inflação no País acima do teto da meta fiscal e o ambiente externo muito instável desde a volta de Donald Trump à presidência dos Estados Unidos indicam uma continuidade dos juros nas alturas no País, segundo os analistas.
Além do crédito, o economista da Fiepe menciona ainda a defasagem de mão de obra como uma das grandes queixas dos empresários do setor. Mesmo com o investimento na automação de processos, que reduz a necessidade de trabalhadores, há uma dificuldade de fazer contratações.
Com um projeto de grande porte em desenvolvimento na região central do Recife e a entrega prevista do Empresarial João Carvalho, na Zona Sul, no segundo semestre, o diretor da construtora Vale do Ave, Zeferino Costa, vê com preocupação o cenário econômico. “O setor imobiliário está atravessando um momento difícil, com juros muito altos, o que dificulta o acesso aos financiamentos e resulta em uma retração nos investimentos”.
No entanto, a exemplo do que aconteceu com os imóveis mais populares, no segmento de atuação da Vale do Ave, o mercado seguiu vendendo forte. “Mesmo com a alta dos juros, em 2024 houve um aumento de 18,3% nos lançamentos de imóveis de alto padrão em comparação a 2023”, afirmou Zeferino.
Roberto Rios, da Construtora Carrilho, porém, acredita que há aspectos atrativos ainda para apostar no setor. “No mercado de imóveis para investidor, ao contrário do que parece em uma primeira análise, a Selic alta, puxando as taxas da renda fixa para cima, possibilitam a alavancagem do patrimônio imobiliário utilizando recursos de financiamento”.
"No mercado de imóveis para investidor, ao contrário do que parece em uma primeira análise, a Selic alta, puxando as taxas da renda fixa para cima, possibilitam a alavancagem do patrimônio imobiliário utilizando recursos de financiamento." - Roberto Rios
Ou seja, Roberto Rios avalia que o investidor pode deixar o dinheiro aplicado a taxas próximas de 14,75% ao ano e contratar um financiamento na planta com taxas de 10,92% ao ano, na Caixa Econômica Federal, por exemplo. “Estes financiamentos podem ser de até 90% do valor do imóvel. Abre-se a possibilidade de pagar uma entrada de 10%, financiar o restante e começar a pagar as parcelas do financiamento apenas depois da entrega, utilizando a receita da locação do imóvel ou até mesmo o rendimento das aplicações”.
Mais do que um desafio ou tendência, Zeferino destaca que o uso da inovação aliada à sustentabilidade é prática quase obrigatória no mercado imobiliário atual. “A sustentabilidade deixou de ser um diferencial e tornou-se um requisito, com certificações verdes e práticas ambientais cada dia mais valorizadas e até exigidas pelo mercado.” Entre os itens incorporados no segmento de alto padrão estão os sistemas de controle de iluminação, climatização e segurança integrados, otimização dos processos construtivos, os elevadores inteligentes, entre outros.
SETOR SERÁ IMPULSIONADO POR INVESTIMENTOS EM INFRAESTRUTURA
No ramo imobiliário, mesmo com uma teia de dificultadores com capacidade de segurar o desempenho do setor, como a terceira maior taxa de juros reais do mundo, ninguém aposta em um desaquecimento em 2025. Porém, empreendimentos públicos em estradas e ferrovia deverão ser um ponto de virada para a construção civil.
“A construção cresceu ainda pouco para a média de Pernambuco em 2024, mas a grande oportunidade será nas obras de infraestrutura. Estamos em um momento de grande pressão das instituições e da população para saírem do papel alguns grandes empreendimentos nessa área”, afirmou Cézar Andrade.
Recentemente, a Infra SA anunciou que lançará neste semestre dois editais para construção de obras para a Transnordestina em Pernambuco. Não se tem detalhes ainda do montante que será aportado no contrato mas, nos últimos meses do ano ou no começo de 2026, o Estado deverá voltar a ver a mobilização de trabalhadores na almejada ferrovia. Os dois primeiros trechos serão entre Custódia e Arcoverde (73 quilômetros) e no percurso de Cachoeirinha até Belém de Maria (53 quilômetros).
Em um horizonte mais imediato, a requalificação da BR-232 e a duplicação de novos trechos da rodovia prometem aquecer o setor da construção civil em regiões como a Zona da Mata, o Agreste e até o Sertão. Como parte desse movimento, o Governo de Pernambuco anunciou um aporte de R$ 41 milhões para revitalizar 25,5 quilômetros da rodovia, no trecho que vai do viaduto de Itapacurá (na BR-408) até a travessia urbana de Vitória de Santo Antão (PE-050).
A duplicação da BR-232 até Serra Talhada tem previsão de iniciar os trabalhos em 2026. A recuperação da PE-27 (Estrada de Aldeia), alvo de investimentos de R$ 112,7 milhões, deve ter o edital publicado até o final deste mês. “Esses investimentos estão sendo liderados pelo Governo de Raquel Lyra. A construção civil é muito importante para a economia pernambucana. É um setor que tem uma cadeia muito longa, ou seja, tem muitas outras empresas que fornecem mão de obra, serviços, insumos e que emprega muita gente. Quanto mais gente empregada e mais empresas faturando, mais interessante será para o desenvolvimento”, destacou Maurício Laranjeiras, secretário-executivo de atração de investimentos da Secretaria de Desenvolvimento Econômico de Pernambuco.
"A construção civil tem uma cadeia longa, com muitas empresas que fornecem mão de obra, serviços, insumos e que emprega muita gente. Quanto mais gente empregada e mais empresas faturando, mais interessante será para o desenvolvimento." - Maurício Laranjeiras
O secretário avalia que a duplicação e requalificação das estradas, além de beneficiar diretamente o setor e gerar empregos, terá um impacto relevante mais amplo. “Esses investimentos vão colocar Pernambuco em um outro patamar e trazer muito mais investimentos para o Estado. Quem está aqui vai estar mais confiante para investir mais e quem não está ainda vai começar a investir, utilizando-se de Pernambuco como hub de produção e distribuição para todo Nordeste”.
Apesar dos desafios impostos pelos altos juros e pela escassez de mão de obra, a construção civil pernambucana entra em 2025 com perspectivas positivas. A combinação entre a ampliação do Minha Casa, Minha Vida, o aquecimento do mercado de segunda residência e os investimentos em infraestrutura prometem impulsionar a cadeia produtiva do setor, gerar empregos e atrair novos empreendimentos. Com a união de iniciativas públicas e privadas, o setor se posiciona como um dos vetores estratégicos para o aquecimento econômico do Estado.
*Rafael Dantas é repórter da Revista Algomais e assina as colunas Pernambuco Antigamente e Gente & Negócios (rafael@algomais.com | rafaeldantas.jornalista@gmail.com)
