Arquitetos responsáveis pelo retrofit do Moinho do Recife, Bruno Ferraz e Roberto Montezuma falam do pioneirismo do projeto que converteu uma edificação industrial no Centro Histórico para uso empresarial, habitacional e de lazer com a participação da iniciativa privada. Eles esperam que outros players sigam o exemplo e que a região central seja moradia para pessoas de classes sociais diversas. (Foto: Thiago Medeiros)

O retrofit que transformou as instalações do antigo Moinho Recife numa construção voltada para uso residencial, empresarial e de lazer quebrou paradigmas. O projeto é o primeiro que se tem conhecimento em converter uma edificação industrial em moradia com essa dimensão e complexidade. A participação da iniciativa privada é um outro aspecto pioneiro que tem incentivado outras empresas a retrofitar imóveis na capital pernambucana. Mais: o Moinho Recife Business & Life também é vanguarda ao demonstrar a viabilidade econômica de se investir na recuperação de imóveis antigos do Centro Histórico. É o que comprova o fato de não haver mais salas disponíveis para locação da área empresarial e todas as unidades para habitação terem sido vendidas. 

Hoje a Revitalis Incorporações – que tem como sócios empresários dos grupos Moura, Tavares de Melo, Paes Mendonça e Petribu – colhe o êxito de ter apostado no projeto inovador dos arquitetos Bruno Ferraz e Roberto Montezuma (que também é coordenador geral do projeto Recife Cidade Parque) quando adquiriram o antigo moinho em leilão privado. O empreendimento contou ainda com a parceria da Moura Dubeux Engenharia, responsável pela execução dos residenciais Silo 215 e Silo 240 concluídos recentemente.

Ferraz e Montezuma, nesta entrevista a Cláudia Santos, falam do conceito do projeto (que valoriza a preservação da memória), dos desafios que enfrentaram para realizar o retrofit e ressaltam o caminho aberto por esse pioneirismo de envolver o setor privado na recuperação de um imóvel do Centro Histórico e convertê-lo em uso residencial, empresarial e de lazer. “Essa experiência do Moinho Recife, vem concreta porque é a iniciativa privada que entra nessa aliança de encontrar o caminho operacional e empresarialmente válido para resgatar o Centro. No final constatou-se que essa foi uma decisão que funcionou e teve sucesso do ponto de vista econômico”, analisa Roberto Montezuma. “A gente torce para que [essa ideia] seja disseminada, porque é possível. Invista, procure, reforme, leve para o Centro”, incentiva Bruno Ferraz.  

Como se deu a construção do Moinho Recife? 

Bruno – Em 2018, um grupo de empresários arrematou num leilão privado o imóvel e tinham dúvidas sobre que uso dar a ele. Foi feita uma concorrência, que foi vencida por nós porque conceitualmente a proposta que fazia mais sentido era a nossa. Antecipamos tendências e movimentos. Hoje o tema retrofit, ocupação do Centro e de edificações pré-existentes é atual, mas não se falava disso naquela época. A ideia do nosso projeto era pensar a origem da cidade, o resgate de uma estrutura ociosa, a transformação de um uso. 

O imóvel não era tombado, mas estava inserido em uma zona de preservação. Do ponto de vista da legislação municipal, aquela é uma zona mais flexível. Quando visitamos o prédio, saímos de lá encantados, achamos fantástico! Era uma fábrica, mas, por incrível que pareça, não tinha características fabris porque era uma construção vertical utilizada para a moagem do trigo. Na relação construtiva que chamamos de “cheio vazio” assemelhava-se mais a um escritório do que a uma fábrica. A construção estava há muito tempo sem uso. O moinho encerrou suas atividades em 2009. Fizemos vários estudos para conceber o projeto, tudo muito técnico, considerando-se custos e benefícios. A tese que vingou foi teoricamente o trinômio trabalho, moradia e lazer. É uma ideia de sucesso. O empreendimento está cada vez mais vivo, estão sendo implantados restaurantes, bares e outras atividades. A parte empresarial está 100% ocupada, é voltada para locação corporativa. A parte residencial também foi completamente vendida.

Roberto – Nossa proposta de retrofit também surgiu atrelada ao projeto Recife Cidade Parque e à ideia de reestruturar o Centro Histórico por meio de articulação entre as iniciativas pública e privada.  Por uma série de razões, os centros históricos no mundo passaram por um processo de autofagia. Ou seja, um empobrecimento, uma transformação com a modernidade. No caso do Recife, com a criação da Av. Agamenon Magalhães, houve uma ligação direta para Boa Viagem e isso provocou uma nova dinâmica da cidade, que aliada a outras mudanças, de certa forma, fez com que fosse drenado o Centro Histórico. Isso aconteceu em vários lugares do mundo, e o processo de revisar e restaurar esses centros também é mundial. 

No projeto do Moinho Recife, temos uma visão de futuro de que o papel do Centro Histórico é fundamental. A partir dessa demanda de empresas, nossa proposta já foi articulada a esse processo histórico. Esse grupo que arrematou o Moinho, apostou e entendeu que havia um potencial ali. Mas é um processo complexo. É o primeiro empreendimento nessa perspectiva da iniciativa privada, porque é diferente dos restauros e das ações que incorporam a decisão pública. O Sesc Pompeia é um grande exemplo brasileiro de retrofit, mas ele é público. No caso do Moinho, foi uma costura muito complexa com as empresas e até com quem locou o empresarial para perceber que determinadas coisas precisam ser preservadas. É um contínuo jogo educativo. 

Em que consiste essa educação continuada na preservação? 

Bruno – É fazer uma espécie de catequese com todos pela natureza da obra. Com o investidor, para que entenda, por exemplo, que determinada parede vai ficar bruta como registro. Com os operários para que eles entendam que uma parede bruta não é uma parede malfeita.  A catequese acontece também com os técnicos e até com consumidor final. Não é fácil, há diversos conflitos e desafios para se reformar um prédio centenário e chegar a um resultado como esse. 

Roberto – É preciso entender que a sofisticação de um projeto como esse é diferente daquela ostentada em muitos edifícios com uma arquitetura mais generalizada. O Moinho Recife tem memória, tem patrimônio. É um objeto especial, que não pode ser tratado de uma forma comum e isso é um ativo também, é um diferencial. O fato de não haver mais espaço para locação na área empresarial da construção reforça a compreensão desse valor, esse custo-benefício, que é um custo social. Ele também é um sucesso de vendas, todos os residenciais já foram vendidos. 

Esse êxito nas vendas mostra que está havendo mais compreensão da sociedade sobre o valor do patrimônio histórico?

Bruno – Na construção civil, existia um entendimento de que era melhor refazer os prédios acima de 50 e 60 anos. Depois, o Moinho introduziu a ideia de retrofit, que vai além da reforma. Retrofit tem um cunho social e econômico muito forte, é a reocupação das estruturas, tentando aproveitar o máximo possível do que existe. Não é uma reforma significativa de mudança radical. É manter as características originais com as intervenções necessárias. No Moinho, tivemos que aumentar as esquadrias, as aberturas, porque era um uso industrial, indoor, e precisava ser feito algo para uso outdoor. Aquele terreno era todo ocupado, todo fechado, só tinha uma entrada em razão do uso industrial e a gente precisou abrir para a cidade. Esse foi um dos desafios da obra.

Além desse, quais os outros desafios para executar o projeto? 

Bruno – O primeiro foi a aprovação. Há muitas regras para trabalhar com os órgãos do patrimônio histórico, que eu entendo e elogio esse rigor. Tivemos que conversar muito, mas eles foram bastante acessíveis, acho que entenderam a importância de resgatar aquela estrutura. Segundo, era a questão de ser uma reforma numa construção centenária, de 1919. Então, do ponto de vista da engenharia, existiam desafios técnicos para dar sobrevida às estruturas e elas precisaram ser “encamisadas” com outra camada de concreto para reforçar. Também retiramos 1.200 toneladas de aço. 

Roberto – O prédio tinha muitos equipamentos que pesavam. Foi preciso abertura do concreto para entrar luz e transformar num lugar de habitação. Isso exigiu um trabalho técnico, um custo grande. Houve um custo de máquina muito alto. Na cultura construtiva, há um percentual de 20% de surpresa admissível nos custos porque não se sabe tudo que está por trás do edifício antigo. Mas, também, é uma dificuldade para o empreendedor incorporar essas variáveis. Trata-se de uma mudança cultural. 

Com a metropolização, muitos edifícios públicos foram retirados do Centro, como o da Sudene, no Recife, que foi para a UFPE.  Com isso, os centros históricos sofreram e entraram em decadência. Essa retomada e revalorização são fundamentais para a existência da própria cidade. Também é fundamental o retorno do conceito do centro de cidade como local de habitação. As cidades antigas eram um misto de habitação e serviços. Depois, o valor da habitação passou a ser morar longe, o que também ajudou a esvaziar o Centro Histórico do Recife.

Em meados do Século 20, outros equipamentos, como centros comerciais, vão para a periferia. Isso foi um processo mundial e também retirou o valor e a potência do nosso Centro Histórico, que entra em decadência. Daí, a importância da retomada, da memória reciclada, com novos conceitos. A memória não pode ser destruída, não é passar o trator, não é a “higienização de retirar tudo”. E, sim, como conviver com essas camadas de tempo. E essa experiência do Moinho Recife, vem concreta nesse sentido, porque é a iniciativa privada que entra nessa aliança de encontrar o caminho operacional e empresarialmente válido para resgatar o Centro. No final constatou-se que essa foi uma decisão que funcionou e teve sucesso do ponto de vista econômico.

A solução para a revalorização do Centro Histórico seria, então, o trinômio habitação, lazer e trabalho? 

Roberto - É, também, na medida do possível, para que as peças históricas de administração permaneçam e retornem, como acontece com a expansão de Londres, onde a nova prefeitura precisou ser reestruturada e vai estar no Centro Histórico. O Moinho Recife encaixa-se nessa leitura de ser misto de habitação e empresarial. O Bairro do Recife e seu entorno, a Ilha de Antônio Vaz e a Boa Vista, fazem parte desse centro expandido, que deve ser cuidado, como o Centro dessa cidade maior que é a Região Metropolitana do Recife com seus 4 milhões de habitantes. É preciso compreender o valor da memória. No Brasil, há um conceito de que o antigo é desvalorizado. Por isso, retomar o papel do Centro Histórico, aproximando-se da iniciativa privada, é um exercício importantíssimo. A lógica do Moinho foi pensada para incorporar novos usos. Uma ideia da arquitetura multifuncional.

Qual o perfil do morador do residencial?

Bruno – A parte residencial está localizada na área dos antigos silos e conta com apartamentos de um e dois quartos, isto é, abrangem um cilindro, um cilindro e meio e meio cilindro. É bem variável, que é outra característica hoje do mercado imobiliário, edifícios com apartamentos que variam de tamanho. No residencial do Moinho, há estúdios de 22m² a apartamentos de 60m². 

Já o corporativo possui a maior lâmina (largura do edifício) do Norte/Nordeste. É um conceito flexível e integrado. Antes eram quatro edifícios que hoje estão todos interligados. Fizemos um corredor horizontal que interliga os quatro blocos e há baterias verticais de circulação que também se interligam. Então, as opções vão desde um escritório com 25 mil m² a uma salinha de 32 m². É uma estrutura extremamente flexível para se adaptar ao uso de qualquer atividade, de escolas a escritórios, como as dependências da AGU (Advocacia Geral da União), do Instituto Cervantes e da consultoria Deloitte, que estão lá. 

No último dia 15 de dezembro, Dia do Arquiteto, os Conselhos de Arquitetura e Urbanismo de Pernambuco e do Brasil escolheram uma obra representativa de cada estado nos últimos 15 anos. O Moinho foi selecionado como a obra representativa de Pernambuco. Além disso, há uma tese de doutorado na Inglaterra sobre o Moinho que afirma ser o único retrofit que se tem conhecimento que transforma uma construção industrial em residencial. 

O residencial já foi liberado? O que vocês acham que vai acontecer com a região quando tudo estiver em pleno desenvolvimento, com restaurantes funcionando, pessoas morando e trabalhando?

Bruno – A moradia foi liberada. Acho que é uma força muito grande, fazer com que as pessoas reocupem o Bairro do Recife como habitação. Envolve política pública, a questão econômica do País, uma série de questões, mas essa sinergia existe. A gente torce para que ela seja disseminada, porque é possível. O projeto do Moinho demonstrou que não há dúvida sobre a viabilidade de investir no Centro. Invista, procure, reforme, leve para o Centro.  A prefeitura tem feito uma política de incentivo muito interessante para a região, retornando alguns usos, dando benefícios fiscais etc. 

Roberto – O Moinho é empresarial e residencial. Habitar pode ser entendido como um conjunto. Então, pensar o Centro como moradia novamente é fundamental. Ter a possibilidade de morar ali, fazer tudo a pé, é uma maravilha. Tentar abarcar todas as classes sociais é um esforço. No Bairro do Recife, já existe a habitação social na Comunidade do Pilar e com um ponto ou outro de ocupação, mas muito pouca. 

Essa ação do Moinho abrange quem trabalha no bairro mas poderá, também, ser usada para locações de Airbnb. Não é voltado para habitação social mas complementa o mix que já existe de rendas mais baixas. Esse mix precisa acontecer, é a cidade real. É nessa perspectiva, com a colaboração e outras ações, não no sentido de higienizar a cidade, mas de viver com diversidade. O Centro é para todas e todos. Esperamos que esse conjunto de intervenções tenha mais solidez e venha junto com o respeito à paisagem, à cultura, à memória e a essa convivência.

Como vocês imaginam o Centro do Recife daqui a 10 anos? Vocês acreditam que o Moinho é um case que pode incentivar novos retrofits? 

Bruno – Com certeza. Há dois cenários, um com o Moinho e outro sem. Com o Moinho é possível. Se a iniciativa privada fizer sua parte, o poder público acompanha e vice-versa. Não estamos falando só do Bairro do Recife. Essas ações que a prefeitura lançou na Guararapes (Distrito Guararapes, projeto da Prefeitura do Recife, desenvolvido com o apoio técnico do BNDES que visa a recuperação de imóveis para moradia no Centro Histórico e a realizar a revitalização urbana na região), a abertura da Dantas Barreto, aquela grande Alameda até a Bacia do Pina, é um polo com uma sinergia muito forte, é só tomar a iniciativa.

Nesse sentido, o retrofit cria oportunidades que o mercado tradicional não oferece. Por exemplo, a paisagem do porto vista do Moinho é deslumbrante. Aquela é a vista leste da cidade do Recife. Aquele é o prédio mais ao leste, mais junto do mar. Olhando para o rio, o poente, para a cidade, se vê aquela bacia do Palácio do Governo, do estuário do Capibaribe. Aquela vista é um absurdo, uma moldura. A cidade do Recife emoldurada. No Rooftop, você vê Olinda, e a visão é 360 graus. A reocupação dessas estruturas pré-existentes faz você descobrir visuais antes pouco explorados pelo mercado comercial tradicional. Então, descobrir aquelas paisagens ali, é um negócio sem preço. 

Roberto - Eu quero apostar que o Centro vai ser objeto de desejo. Desejo de toda a cidade, não só de uma classe social. Preservar o Centro da cidade é uma questão de existência. Deve-se respeitar a paisagem. Não é destruir, não é desconfigurar, mas é colaborar nesse processo de reestruturação da nossa paisagem do Recife do Século 21. E o conceito da cidade-parque encaixa-se perfeitamente nesse processo, o conceito de uma cidade inclusiva, próspera, saudável e pacífica. Dessa forma, a sustentabilidade fica mais fortalecida, investe-se nessa perspectiva de conjunto.