Secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Felipe Mattos, explica as mudanças introduzidas pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife, que tramita na Câmara Municipal, fala dos seus benefícios e rebate as críticas de que as novas regras eliminariam as conquistas da Lei dos 12 Bairros.
O Recife é a capital do Nordeste que possui menos empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida. A grande maioria das unidades construídas pelo MCMV na região metropolitana localizam-se em outros municípios, como Camaragibe e Paulista. Sem condições de adquirir um imóvel na capital pernambucana, muitos recifenses têm mudado de endereço para essas localidades. Esse movimento foi registrado pelo Censo de 2022 que detectou uma redução de 3,17% na população do Recife.
A nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo tem como um dos objetivos oferecer às pessoas de baixa renda a condição para adquirir a sonhada casa própria na capital. Em entrevista a Algomais, o secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento do Recife, Felipe Matos, explica como a LPUOS vai incentivar a moradia de interesse social na a cidade, fala de outros benefícios proporcionados e rebate as críticas de que a normatização contraria a Lei dos 12 Bairros.
Essa lei estabelece condições de uso e ocupação do solo dos bairros Derby, Espinheiro, Graças, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poço da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro Tamarineira. Para preservar o patrimônio histórico e paisagístico dessa região, suas regras são mais restritivas em comparação ao restante da cidade. Felipe Matos afirma que a LPUOS estendeu para os demais 82 bairros do Recife os padrões da Lei dos 12 Bairros. “Buscamos ampliar vários desses parâmetros para toda a cidade e preservar muito daquilo que já foi conquistado para essa área”, esclarece o secretário.
Antes de falarmos sobre a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Recife, gostaria que o senhor explicasse os motivos que levaram à sua criação.
Primeiro, o Plano Diretor, aprovado em 2021, já estabelece que todo o regramento de uso e ocupação do solo deve ser unificado e hoje no Recife temos três leis, já bem antigas: a Lei de Uso e Ocupação do Solo de 1996; a Lei de Parcelamento, de 1997 e a Lei dos 12 Bairros, de 2001. Portanto, são leis com quase 30 anos, a mais nova tem 24 anos e estão desatualizadas, inclusive, frente a vários conceitos de urbanismo que passaram a estar em voga, além de estarem desalinhadas com o Plano Diretor. Surge daí a necessidade de atualização e unificação.
Quais as principais mudanças trazidas pela nova LPUOS?
São muitas. É uma lei de 150 páginas, mais de 200 artigos. Mas podemos estruturar os principais ganhos em cinco eixos. O primeiro deles é a Cidade Para Todos. Isso significa incentivar a habitação de interesse social no Recife, permitir que um potencial construtivo em uma determinada área da Zona Sul seja liberado, desde que seja feito retrofit para habitação e com um bônus, se for habitação social, nos sítios históricos do Centro. Dessa forma, vamos oportunizar a cidade para pessoas de várias rendas.
No Recife, o Minha Casa Minha Vida não emplacou. É a capital do Nordeste que menos tem unidades do programa. Em contrapartida, a Região Metropolitana possui muitos empreendimentos do Minha Casa Minha Vida comprados, muitas vezes, por recifenses que não conseguem acessar esse tipo de habitação ou uma habitação a esse preço na capital.
Trata-se de um efeito perverso, porque a residência do Minha Casa Minha Vida que a pessoa de baixa renda do Recife consegue comprar, muitas vezes, está em locais como Guabiraba, Passarinho, que deveriam ter um perfil de área de preservação ambiental. São também territórios muito precários, do ponto de vista de acesso viário e de acesso a serviços.
Buscamos fazer com que os empreendimentos do Minha Casa Minha Vida, possam se viabilizar para a população vulnerável, senão em área nobre, mas em bairros como Cordeiro, Iputinga, Imbiribeira, Santo Amaro, São José no entorno da Rua Imperial. Ou seja, locais com infraestrutura, próximo a oportunidades de emprego.
O segundo eixo é o Cidade Melhor, no qual buscamos inspiração na Lei dos 12 Bairros, que tem vários parâmetros qualificadores de lote que ampliamos para toda a cidade. Isso significa que os novos empreendimentos não vão poder ter muros fechados, terão que apresentar a faixa de amenização – que é uma faixa de ajardinamento frontal – serão obrigados a fazer alargamento de calçada, vão ser estimulados e em alguns casos até obrigados a implantarem a fachada ativa (edifícios cujo pavimento térreo têm usos comerciais e de serviços).
Lotes muito grandes, que tenham frente para duas ruas, terão de criar uma faixa de fruição pública. Talvez o mais famoso exemplo disso no Recife seja o Beco do Estudante, que conecta o antigo Colégio Nóbrega com a Av. Conde da Boa Vista. Do contrário, o pedestre teria que dar uma volta, na altura da Igreja da Soledade, para chegar numa parada de ônibus.
O terceiro eixo é o Cidade das Águas. Estamos falando de incorporar os preceitos do Parque Capibaribe – do qual surgiu o Parque das Graças – para toda a cidade. Qual foi a grande dificuldade que tivemos ao implantar o Parque das Graças? Tivemos praticamente que pedir ou negociar com aqueles prédios situados na borda d’água para que recuassem os muros para implantar o parque. Com a nova lei, fica estabelecido que toda construção à margem dos rios com mais de 500 m² de área construída ou com mais de 500 m² de área de terreno terá de ceder a faixa não edificável para a cidade do Recife. Então, no futuro, isso tudo vai estar à disposição para que a prefeitura possa instalar um parque linear, e os cidadãos tenham acesso à borda dos rios.
O quarto eixo é o Cidade Preservada, que prevê mais do que triplicar as áreas de preservação de sítio histórico. Saímos de uma condição de cerca de 5 km² para 17 km² de área preservada, chegando a 8% de cobertura da cidade que será considerada sítio histórico. Estamos criando 15 ZEPHs (Zonas Especiais de Preservação do Patrimônio Histórico Cultural). O Recife tem 33 ZEPHs, vai passar a ter 47, além disso 23 zonas atualmente existentes terão seus territórios ampliados. Para você ter ideia, só na área da Lei dos 12 Bairros, ampliamos a área protegida em 120%.
O tema do quinto eixo, Direito à Cidade, foi uma pauta muito defendida na audiência pública: a criação de novas Zonas Especiais de Interesse Social. A lei prevê 16 novas Zeis e a ampliação de duas existentes. Então, ampliamos a cobertura de Zeis em 7% chegando a 14% de todo território da cidade.
Como aconteceu o processo de elaboração da lei, como se deu a participação social e o que falta para ela entrar em vigor?
As primeiras reuniões aconteceram em 2019, juntamente com a discussão do Plano Diretor. Com a pandemia, as reuniões presenciais ficaram inviabilizadas e decidiu-se priorizar o Plano Diretor, que foi aprovado em 2021. Em seguida, a prefeitura elaborou um conjunto de leis complementares. A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo é a última que resta para que cumpramos a regulamentação mínima do Plano Diretor e, aí, retomamos esse debate de 2019, agora em 2025.
Apresentamos a lei para o Conselho da Cidade, um órgão colegiado, com a função de deliberar sobre a aprovação dos regramentos urbanísticos. É composto por diversos segmentos da sociedade: poder público municipal, poder legislativo, setor empresarial, segmento dos movimentos populares, academia, entidades de classe. Formou-se nesse conselho uma Câmara Técnica de Planejamento, Controle Urbano e Meio-Ambiente, com nove membros, quatro do poder público, cinco da sociedade civil, para a qual apresentamos a lei e eles aprovaram que déssemos início às escutas públicas.
Algo que nos orgulhamos muito é que, quando partimos para as escutas públicas, todos acharam que a lei era muito boa. E não é por mérito nosso, mas porque havia tido um processo de escuta em 2019, quando as pessoas apontaram as dificuldades e as necessidades de melhoria. Quando apresentamos o texto de 2025, ele já tentava responder à escuta realizada em 2019.
Quando abrimos a consulta pública, nós nos propusemos a fazer 11 reuniões públicas para além do que a lei exige com instituições, como IAB (Instituto de Arquitetos do Brasil), CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), Unicap (Universidade Católica de Pernambuco), Faculdade Esuda. Na UFPE fizemos duas reuniões. Com isso alcançamos 780 pessoas. Acrescente-se também os cerca de 150 participantes da audiência ocorrida na Câmara Municipal, o que eleva o alcance para quase mil pessoas.
Nesse período recebemos 1.800 contribuições da sociedade. Dessas, 1.500 estavam adequadas ao tema e incorporamos 761, ou seja, mais da metade. Isso inclusive suscitou uma fala espontânea do Ministério Público, dizendo que reconheceu que fizemos uma escuta de verdade, e não só pró-forma. Concluímos o texto da lei, submetemos ao Conselho da Cidade e, no dia 27 de maio, ele é aprovado por unanimidade. Isso, segundo consta, nunca tinha acontecido. Agora, o processo está na Câmara Municipal. Hoje (dia 10 de setembro) foi feita a audiência pública. Agora, falta concluir a análise dos vereadores e submeter a lei à votação.
A LPUOS tem sido criticada por colocar em risco a Lei dos 12 Bairros. Critica-se, por exemplo, que enquanto a taxa de ocupação determinada pela Lei dos 12 Bairros para áreas mais próximas aos rios seja de 40% (isto é, a construção só poderia ocupar 40% do terreno e os 60% restantes teriam que ser mantidos como solo natural), a LPUOS estabelece um índice de ocupação variável de 70% e 80%. Como é que o senhor avalia essa crítica?
É o seguinte, hoje a Lei dos 12 Bairros coloca uma taxa de solo natural entre 60%, 50% ou 30% para todos os lotes, de qualquer dimensão, a depender do setor (da sua localização). Um lote de 300 m², que estiver numa área em que se deve destinar 60% do terreno para preservar o solo natural, isso significa 180 m². É inviável, seja para fazer uma casa, para fazer um restaurante, não tem compatibilidade com a cidade real.
E aí o que fizemos? Dividimos os lotes em três grupos: menores que 500 m², entre 500 e 2.000 m² e maiores que 2.000 m². Os lotes maiores que 2.000 m², por exemplo, nessa área dos 60%, terão de entregar 70% de solo natural. Também propomos para toda a cidade, a criação de uma Taxa de Contribuição Ambiental, já aplicada em cidades como Berlim, São Paulo, Seattle e Malmo, na Suécia. Consiste em um conjunto de soluções ambientais, como piso permeável, telhado verde, fachada verde, preservação e plantio de árvores, entre outras. Partimos do princípio de que o solo natural é importante, sim, mas ele, em conjunto com outras soluções, pode ser potencializado.
Muitas vezes o terreno gramado, em determinado momento, encharca e vira lama parando de absorver a água da chuva. Mas quando a terra está com árvores, quando é trabalhada em conjunto com um telhado verde, com um jardim de chuva, com um reservatório de retardo de água pluviais, com piso permeável, a capacidade desse solo é potencializada. Essas pessoas criticam, por exemplo, que pela LPUOS, a área de solo natural que era de 60% pode ser reduzida para 40%. Mas não informam que o construtor também deve entregar mais 30% de contribuição ambiental.
Exemplificando: eles alegam que num terreno de 2.000m², o construtor preservaria 40% de solo natural, ou seja, 800 m², e ocuparia outros 1.200m². Mas isso é uma verdade parcial porque ele terá de entregar também 600m² de superfície em condições de absorver a água da chuva, por meio da adoção dessas soluções ambientais.
O grande ponto é que com esse mix de soluções, é possível entregar um desempenho ambiental do lote melhor. A taxa de solo natural é muito importante, sim, mas ela precisa ser trabalhada com outros elementos. O telhado verde, por exemplo, combate ilha de calor porque tira aquela superfície concretada de receber a luz do sol diretamente. A preservação de árvores garante sombreamento na rua, que facilita a caminhabilidade. Então, estamos falando de soluções integradas de parâmetros ambientais que são capazes de entregar outros benefícios para além daquelas que o solo natural sozinho poderia entregar.
Outra crítica refere-se à criação do índice de áreas comuns, que permitiria construir até 40% a mais em áreas ocupadas por estacionamento, salões de festas, piscina, portaria etc. Como o senhor avalia esse argumento?
Para compreender essa questão, precisamos fazer um apanhado histórico. A Lei dos 12 Bairros estabeleceu um Coeficiente de Utilização do Terreno (CUT), que determina a área máxima de construção a partir do tamanho do lote. Por exemplo, se o CUT é 2 e o terreno é de 1.000 m², você multiplica essa área por 2 e chegaria a 2.000 m² de área privativa (que seria da porta do apartamento para dentro) e de área comum. Ou seja, a lei não distingue a dimensão de área privativa e área comum. Mas exige um quantitativo mínimo de vagas de estacionamento.
O Plano Diretor de 2008 estabeleceu um coeficiente referente exclusivamente à área privativa, sem um limite para a área comum. Isso, sim, causou um grande dano à cidade ao permitir que as áreas comuns dos outros 82 bairros não tivessem limite. O construtor poderia colocar quatro vagas de garagem, construir um edifício garagem, salão de festa, piscina, pet place etc. Tudo é liberado. E isso, levou, em parte, à condição vivenciada hoje na cidade, com mais estímulo ao carro.
O Plano Diretor de 2021 partiu do entendimento de que era necessário unificar critérios para toda a cidade, incluindo os 12 bairros. Por isso, estabeleceu um coeficiente de aproveitamento de áreas privativas e um índice de área comum. Esse regramento, portanto, já foi definido no Plano Diretor. A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo não modificou o coeficiente. O Estatuto da Cidade estabelece que a LPUOS é uma lei complementar ao Plano Diretor, portanto tem que estar de acordo com o que está estabelecido no plano.
Na verdade, o Plano Diretor trouxe uma visão integrada de território e de perceber, por exemplo, que uma determinada área que tem melhor infraestrutura, acesso a parques, a emprego, a serviços, próxima ao Centro e que dentro de uma lógica de cidade, talvez possa marginalmente receber um pouco mais de área construída.
Ressalte-se que a região dos 12 Bairros tem o coeficiente 2, o menor do Recife. Ele pode chegar até a 5 em outras regiões. As áreas propícias ao adensamento em que é mais fácil construir, edificar e adensar são as zonas do Centro (fora das áreas de centro histórico), e os corredores de transporte. O território dos 12 Bairros está, inclusive, classificado como zona de desenvolvimento sustentável e não é uma área de adensamento prioritário do Plano Diretor.
Mas, ao integrar as determinações do Plano Diretor de 2021, os 12 bairros poderão receber mais edifícios do que é aceito hoje?
Veja, estamos aumentando a área de cobertura de preservação dos 12 bairros de 9% para 20%. Reconhecemos com essa lei, que fora o Centro do Recife, essa é a área que já tinha o maior índice de reconhecimento, tanto de sítio histórico como dos IEP (que são os imóveis especiais de preservação). Então é altamente preservada.
Agora, na linha da visão integrada de cidade do Plano Diretor, vai se poder construir um pouco mais fora da área que não é preservada. Mas nas áreas que são ou que estão ao redor de ativos históricos, estabelecemos restrições e determinamos, por exemplo, o crescimento de 88,35% da área de ZEPH no Poço da Panela.
Outra crítica à LPUOS, refere-se à capacidade das vias e que a Lei dos 12 Bairros estabelecia que ruas com menos de 12 metros só poderiam ter prédios até 8 pavimentos. Agora com a nova lei, as ruas mais estreitas, segundo a crítica, poderão receber edifícios de 16 ou 20 pavimentos.
Isso é o seguinte, mudamos a lógica para que as áreas próximas aos ativos histórico-culturais e ambientais tivessem esse gabarito reduzido, enquanto que a Lei dos 12 Bairros adotava a lógica de largura de rua. A visão da LPUOS é a de que é mais importante preservar, por exemplo, a ambiência da Praça de Casa Forte, do Poço da Panela, da Praça do Derby, da Igreja das Graças.
A Lei dos 12 Bairros determina que toda construção próxima ao rio terá oito pavimentos e a LPUOS manteve essa determinação. O entorno da 17 de Agosto e Estrada do Encanamento, hoje, é caracterizado majoritariamente por vias que comportariam edifícios de 16 a 20 pavimentos, segundo o gabarito dominante do setor da Lei dos 12 Bairros, e vai baixar para 16 pavimentos.
No setor da Lei dos 12 Bairros mais próximo da Avenida Agamenon Magalhães, as ruas são mais largas e, via de regra, permitem edifícios de até 20 pavimentos pelo gabarito dominante, e determinamos que nesse setor sejam admitidos edifícios de 20 pavimentos. Mas, de novo, a gente estudou qual é o gabarito dominante de acordo com a largura da via, mas acrescentamos ainda uma camada relevante, que muitas vezes é ignorada, de mais do que duplicar as zonas de patrimônio histórico.
Você veja a Av. 17 de Agosto, por exemplo. Atualmente todo o lado Norte da via tem gabarito de 20 pavimentos. Na nova LPUOS, esse gabarito é reduzido para 16 pavimentos. E no entorno da Praça de Casa Forte e Estrada das Ubaias qual o gabarito para essa região? 12 pavimentos em vez dos 20 previstos hoje.
Como o senhor vislumbra o Recife, no futuro próximo, caso essa lei seja aprovada?
Dentro de todo esse processo a gente começa a sonhar com essa cidade, que possa preservar seu patrimônio histórico, garantir o direito das pessoas de acessar áreas verdes, viabilizar a recuperação do Centro, facilitar a existência do comércio de rua, que tanto é agradável à caminhabilidade. No fim, miramos uma cidade mais humana, mais resiliente, plural, inclusiva, sem restrições a ninguém. Sem que haja segregações territoriais para que de fato, todo mundo possa ter acesso a tudo. É isso que a gente almeja.
Estamos agora nesta reta final, sofrendo uma campanha de desinformação sobre a região dos 12 bairros e cabe dizer, também, que reconhecemos muitos dos avanços urbanísticos dessa área do Recife, tanto é que a gente busca ampliar vários desses parâmetros para o restante da cidade e preservar muito daquilo que já foi conquistado para essa área.
