*Por Thiago Bezerra

O CNJ (Conselho Nacional de Justiça) decidiu que a Alienação Fiduciária só vale para o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) e para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Todos os demais contratos assinados deverão ser levados a registros, pois a decisão do CNJ implicará a alteração do Código Nacional de Normas, que passará a vedar, em todo o país, a constituição de alienação fiduciária por instrumento particular por entidades não integrantes do SFI e SFH.

O Conselho Nacional de Justiça - CNJ colocou em julgamento na última quarta-feira (05/06/2024), que “os atos e contratos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos poderão ser celebrados por escritura pública ou instrumento particular, desde que, neste último caso, seja celebrado por entidade integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, por Cooperativas de Crédito ou por Administradora de Consórcio de Imóveis”.
O principal ponto de discussão compreendia a possibilidade de ingresso, no Registro de Imóveis, de contrato particular celebrado por qualquer pessoa, ainda que não integrante do Sistema Financeiro de Habilitação ou do Sistema Financeiro Imobiliário, desde que garantido por alienação fiduciária de bem imóvel.

Dessa maneira, o CNJ decidiu que apenas a utilização de instrumento particular com efeito de escritura pública se este for realizado por alguma das entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, de modo que a possibilidade de todo e qualquer instrumento particular tratar de alienação fiduciária causaria insegurança jurídica e careceria de sustentabilidade, apesar dessa posição não ser majoritariamente adotada por todos os Tribunais de Justiça Estaduais.

Apesar da legislação ser clara e inequívoca ao estabelecer que a alienação fiduciária poderá ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica, expressando também que não é atividade privativa dos órgãos que operam no SFI, ao contrário do entendimento do CNJ.

Em conclusão, compreendemos a importância da tutela pública em negócios privados como meio para lhes conferir juridicidade e autenticidade, contudo, o CNJ não pode agir de forma a alterar a interpretação e aplicação de uma legislação. A Lei nº 9.154/1997 regulamenta de forma objetiva como a Alienação Fiduciária de Imóveis deve ser realizada, atendendo aos interesses e autonomia da vontade daqueles que atuam no setor.

A extensão dos efeitos de escritura pública para instrumentos particulares, servia como medida para reduzir os custos com registro desses Imóveis, tornando a sua aquisição menos onerosa para as Partes que apenas precisavam realizar o reconhecimento de firma dos Contratos e averbação na Matrícula do Imóvel, desburocratizando e tornando mais célere, prático e barato realizar esses negócios.

Conforme a decisão do CNJ, as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal devem adequar suas normativas no prazo de 30 (trinta) dias, de modo que aqueles que desejam realizar a Alienação Fiduciária de Imóvel deverão levar os contratos para registro, sendo o prazo até o dia 06 de julho de 2024, contudo, deve-se observar que a Corregedoria-Geral de Justiça do seu Estado poderá publicar a correção das normativas antes do prazo supramencionado.

*Thiago Bezerra é Head do Imobiliário, no Escritório Urbano Vitalino.