“Mercado de imóveis econômicos está otimista com os programas habitacionais”
Presidente da Ademi-PE, Rafael Simões, analisa como as novas políticas voltadas para a habitação de interesse social podem solucionar os problemas de acesso ao crédito para a população de baixa renda. Afirma também que o segmento de médio e alto padrão pode aquecer com a melhora da economia em 2024. Pesquisa da FipeZap revela que dos 10 bairros mais caros para morar de aluguel no Nordeste, sete estão no Recife. Segundo o presidente da Ademi-PE (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco), Rafael Simões, isso acontece em razão da baixa oferta de imóveis na cidade e de dificuldades no acesso ao crédito, o que afeta, em especial, a população de baixa renda que se vê obrigada a morar fora da capital. Apesar dessa situação, Pernambuco tem um orçamento de R$ 2,3 bilhões ao ano, proveniente do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), para investir no Minha Casa Minha Vida. Mas o Estado só executa R$ 1,7 bilhão desse total. Uma contradição que se explica, de acordo com Simões, pela incapacidade dessa parcela da população de arcar com o valor da entrada, que não é financiada pelo programa. Mas o presidente da Ademi-PE diz estar otimista com a implantação do programa Morar Bem Pernambuco, que subsidia até R$ 20 mil para complementar o financiamento do Minha Casa Minha Vida. Nesta entrevista a Cláudia Santos, ele afirma que esses subsídios estaduais trazem boas perspectivas para o mercado imobiliário em 2024. Rafael Simões também comenta as iniciativas para incentivar a moradia no Centro do Recife e as ações da sua gestão à frente da entidade. Assistimos a uma melhora da economia, com inflação menor, a Selic em queda lenta e gradual, além de uma estabilidade política. Esse cenário ajuda o mercado imobiliário? Os ciclos são muito longos no nosso setor, por isso temos que ler o cenário a partir de quatro anos para trás e quatro anos para frente. Nos últimos quatro anos, saímos daquela crise de 2017, dos distratos, quando as empresas tiveram que devolver boa parte do seu faturamento. Isso balançou o mercado nacional inteiro, várias empresas entraram em recuperação judicial, algumas ainda estão. Hoje, isso já mudou o cenário, temos uma lei dos distratos de 2018. Depois, veio a pandemia. Contratamos uma pesquisa e ela reforça o número que eu sempre repito muito: em 2017 tínhamos 10.500 unidades novas para morar em estoque e hoje temos pouco mais de 4 mil. Houve uma redução de 60%. E habitação é uma demanda inelástica, é igual à comida, as pessoas vão comer de todo jeito, ninguém adia um casamento ou deixa de ter um filho porque está esperando licenciar uma obra ou lançar naquele terreno um apartamento de três quartos. Quando há uma redução brusca no estoque de unidades novas, isso vai refletir, sobretudo, nos preços do aluguel. A pesquisa da FipeZap mostra que dos 10 bairros mais caros para morar de aluguel no Nordeste, sete estão no Recife. Quando a gente olha a oferta de imóveis econômicos, a Região Metropolitana do Recife produz 6.500 unidades habitacionais/ano, sendo que a capital faz apenas 300 mas tem quase metade da população da RMR. As pessoas de baixa renda enquadradas no Minha Casa Minha Vida são obrigadas a morar fora da cidade porque não tem oferta. Quando pensamos em política habitacional, após superadas questões de serviços, como mobilidade, nós dependemos de: crédito, que são juros e funding (captação de recursos financeiros para aplicação em um investimento), de demanda, que é demografia e renda, e do item mais importante e um dos mais subestimados que é a política urbana. Ou seja, se tenho um baita estímulo da política urbana, existe o potencial desse terceiro fator superar as dificuldades que o crédito e a demanda oferecem. Qual a análise que o senhor faz desses três itens? O crédito é um problema, o mercado não entende que a Selic baixando de imediato vai respingar nos juros baratos da pessoa física, porque existe uma regra do Banco Central que obriga que 65% do dinheiro da caderneta seja destinado ao crédito imobiliário. Se a Selic baixa, naturalmente a poupança também baixa? Não é bem assim, porque o estoque de poupança já está esgotado e a oferta de crédito imobiliário hoje é uma mistura de recursos da poupança com LCI (Letra de Crédito Imobiliário), outros instrumentos mais modernos que têm juros mais altos. Essas questões são relativas ao mercado de médio e alto padrão. Já o Minha Casa Minha Vida trabalha com recursos do FGTS. Essa montanha de dinheiro, que está em torno de R$ 700 bilhões, é destinada, principalmente para habitação de interesse social. Esse dinheiro a Caixa empresta a 4% e paga 3% para o dono do capital. Está em discussão no STF o ajuste desses 3% para pagar igual à poupança, que hoje daria 6,17%. Então, vai dobrar a remuneração do dono do capital e o custo de aquisição da Caixa. O mercado está um pouco apreensivo com essas questões em relação ao crédito. Vamos agora para a segunda variável, a demanda. Estamos otimistas quanto ao governo. Estamos saindo de crises, fala-se da retomada de Suape em várias obras que podem aumentar a renda. Em relação à demografia, não temos saída e a chegada de pessoas na cidade, não é uma coisa que influencia. Talvez sim do ponto de vista turístico; as passagens estão muito caras e há uma explosão de ofertas de imóveis na área turística. Ninguém sabe o que vai acontecer quando as passagens voltarem aos preços normais. É um ponto a ser observado. Quanto à terceira variável, a política urbana, é importante que sejam criados instrumentos que estimulem a produção de habitação. Um exemplo: até 2016 não existia oferta de apartamentos econômicos na cidade de São Paulo. Quando verificávamos quantos andares tinha o Programa Minha Casa Minha Vida, era zero. Hoje é metade da produção, sem reduzir o que já era produzido de médio e alto padrão. O que aconteceu de 2016 para cá? Simplesmente a prefeitura de São Paulo
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